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永安林业:房地产估价报告

【论文时间: 2019-09-25 07:10

  以上内容摘自房地产估价报告书,欲了解本估价项目的全面情况,应认真阅读房地

  受贵公司的委托,本估价机构委派注册房地产估价师陈宗铨(注册号3520160023)、

  估价对象:福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米(地号1-2-5-1)工业用地、

  22995平方米(地号1-2-2-1)林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工

  业房地产,法定用途及实际用途均为工业,土地使用权类型为出让,房屋所有权人及土

  估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权(含土地出让金)、配套设施及

  附属物,不包括机器设备、办公家具等动产,也不包括债权债务、特许经营权等其他财

  估价结果:遵照有关法律法规、政策文件和估价标准,根据估价委托人提供的相关

  资料以及本估价机构调查和搜集的资料,按照估价目的,遵循估价原则,采用适宜的方

  法进行分析、测算和判断,在满足本次估价的假设和限制条件下,估价对象在价值时点

  的抵押净值为人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整(¥3916.1万元),结果明细如下:

  2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估

  价师知悉的法定优先受偿款后的价值;根据抵押权人的惯例,抵押净值仅扣除卖方应负

  3、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年,房地产市场状况变

  (一)《房屋所有权证》(永房权证字第19999923、19999941号)

  二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,

  三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害

  四、我们依照按照《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十

  六号)、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015)、《房地

  产估价基本术语标准》(中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013)及《房地产抵押

  估价指导意见》(建住房〔2006〕8号文)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报

  2、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,我们

  未向政府有关部门进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况

  3、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给

  予关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情

  5、根据贷款银行惯例,办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销,本估价基于

  估价对象《房屋所有权证》和《国有土地使用证》未记载估价对象房屋的建成年份,

  经注册房地产估价师实地调查,房屋建成年份为1985、1997年,本次估价房屋建成年

  本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。由于委托人告知没有存在其他法定优

  先受偿情况,受自身能力和客观条件的限制,估价师未发现本次估价报告内容已披露以

  2、估价对象作为贷款抵押物,应由抵押权人负责审查、核准,本估价报告不作任

  3、本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构,除国家法律、法规另有规

  定外,任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为

  4、未经估价方书面同意,任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通

  5、本估价报告使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年,房地产市场状况变

  估价对象已取得合法产权证书,产权清晰,可在公开市场上自由转让,符合《城市

  估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权(含土地出让金)、配套设施及

  附属物,不包括机器设备、办公家具等动产,也不包括债权债务、特许经营权等其他财

  1、名称、坐落:福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米(地号1-2-5-1)工

  业用地、22995平方米(地号1-2-2-1)林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、

  2、规模:建筑面积合计8461.36㎡,土地使用权面积157985.69㎡,面积明细如下:

  (3)他项权利状况:估价对象已设立抵押权、未设立租赁权、地役权等他项权利。

  1、四至:宗地地号1-2-5-1四至:东至山地、西至山地(西面与梅苑路相临)、

  南至鹰厦线铁路、北至山地,宗地地号1-2-2-1四至:东至将军帽山、南至空地、西至

  2、土地使用期限:估价对象《国有土地使用证》登记土地使用权终止日期工业用

  3、规划条件:未取得估价对象规划条件指标,176家房企现金从2万亿元升至将近万亿元,今期香港特码资料,本次估价设定宗地上建筑均按规划

  4、开发程度:红线内外“五通”(即:通上水、通下水、通路、通电、通讯),

  价值内涵是估价对象价值时点,满足本次估价假设和限制条件下,估价对象价值为

  房地价值,包括建筑物、分摊的土地使用权(含土地出让金)、配套设施及附属物,不

  包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式是一次性付清房价款;

  房屋面积内涵是建筑面积;开发程度为宗地红线外具备“五通”红线内平整;房屋为现

  要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是

  最高最佳利用:房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合

  要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时,应

  充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格

  1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号,2016年

  7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);

  2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第七十二号);

  7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(中华人民共和

  8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第588号,2014年7月29

  10、《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》(永政地〔2017〕

  1、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015);

  2、《房地产估价基本术语标准》(中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013);

  2、《房屋所有权证》(永房权证字第19999923、19999941号);

  4、《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》(FJYD-101-2017)、《福建省构筑物

  工程预算定额》(FJYD-102-2017)、《福建省装配式建筑工程预算定额》(FJYD-103-2017)、

  (2017版)、福建省建设厅公布的定额调整、人工单价调整文件等建安工程造价相关资

  成本法采用房地分估路径,其中土地采用成本法(土地取得价值按基准地系数修正

  法进行测算),房产按成本法进行测算,最后将土地和房产的价格加总得出房地产的总

  果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比

  较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在

  土地成本法计算公式为:土地使用权价值=土地取得成本+土地取得税费+土地开发

  所谓重置成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以

  其中,建筑物重置价格=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利

  建设成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配

  所谓收益法:是预测估价对象的未来收益,然后将其转化为价值来求取估价对象价

  式中:V-收益价值(元或元/㎡);Ai-未来第i年的收益(元或元/㎡);Yi-

  遵照有关法律法规、政策文件和估价标准,根据估价委托人提供的相关资料以及本

  估价机构调查和收集的资料,按照估价目的,遵循估价原则,采用适宜的方法进行分析、

  测算和判断,在满足本次估价的假设和限制条件下,估价对象在价值时点的抵押净值为

  估价结果内涵是满足本次估价假设和限制条件下,包括建筑物、分摊的土地使用权

  (含土地出让金)、配套设施及附属物,不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财

  (1)坐落:福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米(地号1-2-5-1)工业用

  地、22995平方米(地号1-2-2-1)林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢。

  (3)土地级别:根据《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》

  (7)工业聚集程度:估价对象位于尼葛工业区,其周边集聚多家工厂企业,工业

  (1)道路状况:估价对象临梅苑路、尼葛路等城市主次干道,道路状况较好,道

  (2)出入可利用交通工具:出入可用公交车、出租车等;距离尼葛工业区公交车

  (1)基础设施:宗地红线外已达五通(即:通上水、通下水、通路、通电、通讯),

  (2)公共服务设施:附近有中国石油加油站、尼葛商业城公共服务设施,公共服

  (1)自然环境:周边道路较清洁,绿化覆盖率较高,自然环境稍好,周边无水、

  估价对象位于较成熟的工业集中区,交通便捷度较高,区域工业聚集程度较高,周

  边相关物流、基本生活配套设施较齐全,环境景观一般,对估价对象的价值产生有利影

  (1)名称:福建省永安林业(集团)股份有限公司位于福建省永安市尼葛村13号

  (2)四至:宗地地号1-2-5-1四至:东至山地、西至山地(西面与梅苑路相临)、

  南至鹰厦线铁路、北至山地,宗地地号1-2-2-1四至:东至将军帽山、南至空地、西至

  (6)地形地势:地形为平地,地势较市政道路略高,自然排水畅通,积水和被洪

  (7)地质:地质条件较好,地基承载力较好,稳定性较强,适合建造各类普通工

  (9)开发程度:红线内外“五通”(即:通上水、通下水、通路、通电、通讯),

  门卫室:单层钢混结构建筑物,层高约3.0米,楼宇刷水泥漆,安装铝合金窗,室

  3、所有权:价值时点,土地所有权为国家所有,房屋所有权为福建省永安林业(集

  4、土地使用权:土地使用权人为福建省永安林业(集团)股份有限公司,土地使

  中国社会主义土地公有制的内容主要包括:中国全部土地实行社会主义公有制,即

  全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式,

  国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地,行使占有、使用、收益和处分的权利。土

  地的社会主义劳动群众集体所有制,采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式,农

  村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地,并对该

  集体所有的土地行使经营、管理权。城市市区的土地全部属于国家所有。农村和城市郊

  区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有(包括村农民集体和乡

  1991年6月7日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国

  发[1991]30号文)所说,“我国城镇住房制度改革,自从同志1980年提出出售公

  房,调整租金,提倡个人建房买房的改革总体设想以来,逐步在各地展开”。1980-1987

  年看作福利住房制度的破冰时期、1988-1997年为福利住房制度与市场化住房制度并存

  2003年全国首次房地产工作会议召开,首次提出房地产业对国民经济的支柱产业

  作用。会后,8月12日国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发

  [2003]18号),认为房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,明

  由于住房全面市场化后主要大城市房价上涨过快过猛,2007年后相当长的时期内,

  中国的住房政策主要围绕如何抑制商品房价格而展开。我国住房制度已经进入市场化时

  代,政府的住房政策着眼点已经从微观的住房实物生产与分配转到宏观的市场调控。

  2008年以来的中国住房政策可以说住房保障与住房市场调控相交织,住房市场的

  发展更注意民生的需求,在国际金融危机冲击的背景下住房保障也被赋予“保增长、促

  民生”的双重含义。2009年6月住房与城乡建设部公布《2009-2011年廉租住房保障规

  划》,宣布从2009年起到2011年,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的

  住房问题。2007年国务院工作报告中就提出了大力发展公共租赁住房。由住房城乡建设

  部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2007年6月12日

  地价政策是政府制订的有关影响地价高低、地价走势方面的政策的总称。包括出让

  出让地价政策包括:按计划供应土地、抑制协议出让土地中的低地价等。《城市房

  地产管理法》第九条规定:“土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划

  和年度建设用地计划”,第十条规定:“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房

  地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积

  的方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。”第十二条规定:“采取

  转让地价政策:一是防止过低的地价出现,二是抑制地价过高地上涨。《城镇国有

  土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定:“土地使用权转让价格明显低于市

  场价格的,市、县人民政府有优先购买权。”,第二十六条同时还规定:“土地使用权

  转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。”。国务院在1993

  年出台了《土地增值税暂行条例》,1995年1月27日财政部发布了实施细则。征收土

  公告地价制度:根据《城市房地产管理法》,要定期公布基准地价和标定地价。因

  为现在的基准地价一方面它是平均价格,另一方面,计算基准地价的资料时间跨度大,

  完成后,又因成本高,很难及时更新,而且,基准地价和市场价格有一定差距。基准地

  2016年,全国多个城市房价出现快速上涨,随后而来的便是多地出台楼市调控政策,

  在中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,多地政府工作报告中明确将

  北京、上海、深圳等一线城市中,北京市副市长陈刚表示,2017年北京市楼市调控

  目标是保持平稳健康发展,房价环比不增长;上海市政府工作报告强调,2017年将加强

  房地产市场调控,严格执行调控政策,促进房地产市场平稳健康发展;深圳市则坚持综

  而一些热点城市则明确提出了“控制房价上涨”。2017年1月25日,福建省省长

  于伟国在《政府工作报告》中表示,坚持分类调控,因城因地施策,严控福州、厦门房

  价上涨。同时指出坚决抑制房地产泡沫,防止大起大落,促进房地产市场平稳健康发展。

  支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。加强住房市场监管,规范开发、

  永安市结合本地实际认真贯彻国家和福建省里出台的一系列房地产宏观调控措施,

  坚持多措并举,多管齐下,通过综合调控和引导,着力促进房地产市场平稳健康发展,

  供求关系得到了改善,投机性、投资性需求得到遏制。当前经济增速下行和高库存压力

  下,政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用,政策聚焦于挖掘房地

  产消费潜能,鼓励需求入市,进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下,永安市的

  房地产市场需求有一定释放,楼市总体回暖趋势基本明确,但库存压力仍然较大,后续

  去化动力不足,仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇,推进多项措施发

  据分析,影响永安市房地产交易量主要有四种因素:一是居民收入提高,对住房需

  求增加,以旧换新,以小换大,促进了二手房交易。二是城区土地供应有限,地块的区

  域优势吸引了社会资本投资。三是城市化进程加快,乡镇居民及农村群众因经商、子女

  上学等原因到城区购房。四是一部分社会资金投资地产,导致对商品住宅和商业店铺形

  成一定需求。这些年,永安市楼盘房企走向多元化发展,各大实力地产品牌纷纷强势进

  驻。同时随着多家实力房企的入驻,永安市多个区域价值得到释放,对于永安市购房者

  无疑是一个利好,可选择空间增大。总体上看,永安市房地产的发展是理性的、有序的、

  稳定的、健康的,同时当前永安市房地产市场趋势相对稳定,房地产价格将在今后的一

  最高最佳利用要求房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的

  估价对象设计用途及实际使用用途均为工业,与估价对象的《房屋所有权证》和《国

  估价对象建筑物为自建工业用房,使用普通、常见的建筑材料,设计、施工技术手

  估价对象房地产与其所处区域的城市规划及所在环境相符,属于收入现值大于支出

  现值的利用,能获得较佳经济效益,符合财务上可行,并能使估价对象的价值达到最大

  通过对估价对象及周边环境的实地查勘以及对房地产市场的调查和分析,我们认为

  在遵循合法原则的前提下,估价对象维持现状工业用途、规模、档次等继续利用最为有

  利,属于最高最佳利用,本报告以此现状工业用途、规模、档次利用为前提进行估价。

  估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。各种估价方法的理论适

  (4)假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本

  由于估价对象已建成并投入使用,不具有投资开发或再开发潜力,理论上不适用假

  不选用比较法理由:估价对象属于工业房地产,且为非标准厂房类,当地房地产市

  场类似房地产交易实例较少,难以在同一供需圈内找到有替代性的成交实例,无法选用

  由于估价对象属于工业房地产,自行开发该类房地产的各项成本稳定,其价值与成

  本的关联度较高,且可以搜集到相应的土地及建安费用资料,故本次估价选用成本法。

  估价对象具有收益或潜在收益,符合收益法的应用范围,且未来增值预期收益及相

  ④确定报酬率,并假设报酬率每年不变、期间收益不变,求取价值时点起持有期5

  本次估价对象中的土地使用权是福建省永安林业(集团)股份有限公司通过出让方

  基准,通过区域因素和个别因素条件分析,对各影响因素进行系数修正,从而求得宗地

  根据《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》(永政地〔2017〕

  ③基准地价年期:基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为

  40 年,住宅用地为 70 年,工业用地为 50 年。若某种用途的基准地价标准参照其它

  用途基准地价标准的一定比例确定的,则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最

  ④基准地价开发程度:基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”(通路、通

  基准,通过区域因素和个别因素条件分析,对各影响因素进行系数修正,从而求得宗地

  根据福清市人民政府公布的《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价

  的通知》(永政地〔2017〕96号)文件划分,委估宗地属于永安市尼葛村13号134990.69

  平方米(地号1-2-5-1)工业用地、22995平方米(地号1-2-2-1)林业生产用地土地使

  用权;于基准地价的基准日2017年1月1日,标准容积率1.0,土地开发程度为宗地红

  线外“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯)和红线内“一平”(即场地平整)

  条件下,50年工业用地土地使用权基准地价Pib=210元/㎡,修正幅度±6%。

  根据表一、表二,对待估宗地的区域条件和个别条件进行分析后,确定影响因素修

  根据《国有土地使用证》(永国用(1999)第10638号、永国用(1999)第10641号)

  记载,委估宗地为出让工业用地,尼葛村13号(地号1-2-5-1)工业用地终止日期至

  2049年8月20日,尼葛村13号(地号1-2-2-1)工业用地终止日期至2043年7月1

  日,尚可使用分别约30年及23.9年,工业用地最高出让年限为50年,需年限修正,

  根据《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》(永政地〔2017

  〕96号)文件,基准地价基准日为2017年1月1日,而待估宗地估价期日为2019年8

  月15日,至评估期日已2.62年。根据估价人员调查,永安市工业用地地价近年来较为

  基准地价中工业用地标准容积率为1.0,工业用地地价的差异主要受产业导向、工

  业配套、产业聚集度等因素影响。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发

  〔2008〕3号)第八条“对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土

  地利用率和增加容积率的,不再征收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用

  地控制指标,厂房建筑面积高于容积率控制指标的部份,不再征收与地价款。”因此,

  容积率不作为影响工业用地地价的主要因素,本次估价不进行容积率修正,容积率修正

  基准地价是设定土地开发程度为“宗地外五通,红线内一平”的价格,估价对象宗

  地土地取得时为熟地状态,现已达到宗地红线内外“五通一平”,两者开发程度相同,

  契税、交易手续费、印花税等(地号1-2-5-1)=190.88×3.2%=6.11(元/㎡)。

  契税、交易手续费、印花税等(地号1-2-2-1)=173.7×3.2%=5.56(元/㎡)。

  土地取得税费(地号1-2-5-1)=(1)+(2)=6.11+0=6.11(元/㎡)。

  土地取得税费(地号1-2-2-1)=(1)+(2)=5.56+0=5.56(元/㎡)。

  估价对象宗地已完成“内外五通,红线内一平”,宗地红线内的土地开发费(包括宗

  地红线内的给排水、电力、通讯等基础设施建设费用)列入房屋建筑物的开发成本中,

  管理费用是指建设单位管理部门所需支付的如工资、福利费、交通费、工器具费及其

  销售费用主要包括项目销售部门的管理费用、媒介广告费、销售代理费及佣金费、策

  根据同类房地产建设周期,确定本评估对象平均建造周期为1.0年,开发成本及管理

  费用在建造期内平均投入,(土地取得成本+土地取得税费)×[(1+利率)n-1]+(土地

  开发费+管理费用+销售费用)×[(1+利率)n/2-1],利率按现行国家公布的1-3年期贷

  主要包括印花税0.05%、增值税及附加5.6%等,按售价(即重新购置单价)的6%

  指开发企业(或建设单位)的利润。本次估价按当地同类的开发利润水平,取直接

  成本利润率。为(土地取得成本+土地取得税费+土地开发费)×直接成本利润率。以对

  根据公式:土地使用权现值=土地取得费用+土地取得税费+土地开发费+管理费用+

  其中,建筑物重置价格=建筑物开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+

  房屋建筑安装工程费包括房屋建筑工程(基础工程、主体工程、普通装修工程)、

  安装工程(水电工程、消防工程等),根据《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》

  配式建筑工程预算定额》(FJYD-103-2017)、《福建省通用安装工程预算定额》

  FJYD-409-2017)、《福建省建筑安装工程费用定额》(2017版)、福建省建设厅公布

  的定额调整、人工单价调整文件、《福建工程造价信息》等建安工程造价相关资料等,

  采用分部分项法,综合分析测算确定建安单价为1150(具体测算过程详见工作底稿)。

  估价对象附属工程包括厂区四周围墙、区内道路及地坪硬化、绿化等(附属物特征

  描述详见“构筑物及附属物的状况”,此处不再重复),经测算分摊到建筑面积的单价

  建筑安装工程费=房屋建筑安装工程费+附属工程费分摊价值=1150+100=1250(元/m2)

  率)^1-1]+(建筑安装工程费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×[(1+贷

  本的5%计取。即:开发利润=建设成本×直接成本利润率=1380×5%=69(元/m2)

  建筑物的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在评估基准日时的市场价值

  与重新购建价格之间的差额;在实际评估中考虑建筑物的折旧考虑三个方面:①物质折

  旧。物质折旧是指建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失,本次评估现场打分法确

  现场打分法:一般按不同结构类型房屋根据其结构部分,装修部分、设备(水电)

  部份,现场打分得出的各数乘以其修正系数后累加得出成新率。不同结构类型房屋成新

  根据估价对象产权资料记载,估价对象土地使用期限为30年。估价对象建筑物建

  成于1997年,钢混结构生产用房的经济耐用年限为50年,价值时点还剩余28年。

  根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及可预测期间收益的一般期限,本

  根据估价人员对估价对象所在区域的市场调查。经过对周边房地产市场的调查,结

  合估价对象的特点,对周边市场租金的交易情况、市场状况和房地产状况等方面进行比

  估价对象权属证书记载的建筑面积为5694.69㎡,租金内涵的租赁面积为建筑面积,

  根据对附近同类规模物业调查,估价对象属工业房地产,空置率较低,年空置率约

  为4%-8%,遵照抵押估价谨慎原则,本次估价的空置率取5%。由于出租房均有一定数额

  押金,且租金期初支付,故基本不存在租金损失。空置和租金损失测算结果详见《收益

  其他收入为租赁保证金(押金)的利息收入。保证金(押金)为两个月的租金,至

  (1)管理费:指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。以房地产年有效毛收入

  为基数乘以年管理费率。管理费率依当地正常水平及惯例取2%,管理费测算结果详见《收

  (2)维修费:指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。以房屋重置价为基

  数乘以年维修费率。根据价值时点工程造价指标,估价对象类似房屋的重置价为1600

  元/㎡, 根据估价对象建筑物特征,本次估价房屋重置价取1600元/㎡,维修费率依当

  (3)保险费:指房产所有权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的

  费用。以房屋重置价格为基数乘以年保险费率。根据当地规定保险费率为0.2%,房屋重

  置价格同上(维修费中已说明)取1600元/㎡,保险费测算结果详见《收益价值测算表》。

  ①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《关于营改增后契税 房产

  税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)文件,房产出

  ②增值税及附加:依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕

  36号)和《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂

  行办法〉的公告》,纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,

  ③印花税:依据《中华人民共和国印花税暂行条例》,纳税人出租不动产按计税基

  税费=房产税+增值税及附加+印花税,税费测算结果详见《收益价值测算表》。

  年运营费用=管理费用+维修费+保险费+税费,年运营费用测算结果详见《收益价

  期间收益(A1)=年有效毛收入+其他收入-年运营费用,测算结果详见《收益价值

  根据当地同类型房地产租赁市场近五年来公布的租金行情走势,并对年净收益进行

  分析,同类物业年净收益趋于稳定。结合估价对象的实际情况和房地产估价师分析,并

  采用长期趋势法预期未来,遵循谨慎原则,确定估价对象未来5年的期间收益稳定。

  分析2018年的当地商业房地产市场走势,根据谨慎原则,经综合分析考虑,确定

  根据未来价格每年的上涨率(g)测算期末转售价格。本次估价期末转售价格以比

  较法测算结果为基础,再考虑未来价格每年的上涨率进行测算。期末转售价格(a)求

  期末转售价格(a)=比较法测算结果×(1+上涨率)t,测算结果详见《收益价值

  指转让方负担的销售费用、销售税费等费用和税费,主要包括增值税及附加、土地

  转售成本(b)=期末转售价格/1.05×12%,测算结果详见《收益价值测算表》。

  期末转售收益(Vt)为持有期末的房地产转售价格(a)减去转售成本(b),测算

  率,而市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可比实例,不适合采用直接资

  本化法;由于可以调查到与一层基准店面具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率,

  估价对象剩余收益期限较长,难以预测收益期限内各年净收益,故本次估价选用持

  其中:V-收益法评估价值;A1-房地产未来第一年期间收益;Y-房地产报酬率;

  (由于有关内容在本估价报告相应内容中均已说明,本表中不再重复,本表中仅列

  根据评估技术规范及估价对象的具体情况,估价对象分别采用了成本法和收益法进

  行测算,由于通过上述两种方法求取价格比较接近,故采取简单算术平均值作为本次估

  根据注册房地产估价师的调查,至价值时点,估价对象已设定抵押,经了解,在金

  融机构参考本估价报告发放贷款时,原有抵押需注销,故估价时假定法定优先受偿款为

  估价对象抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=4358.2-0=4358.2(万元)。

  即:估价对象抵押价值为人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整(¥4358.2万元)。

  估价对象为工业厂房,根据当地现行房地产转让管理的有关规定,按上述估价结果

  变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房

  估价对象的合法用途为工业房地产,属于非标准厂房,市场交易中较少见,且价值

  估价对象为自建工业房地产,功能完整,不存在其他共用权人对估价对象使用的限

  制,也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响,其独立使用性

  估价对象为自建工业房地产,办有独立的产权证,办理了单独产权证,可以自由转

  估价对象位于永安市工业区,各项区位条件较成熟稳定,随着周边基础及公共配套

  设施日益完善,未来一段时间内不存在可能导致其房地产价值减损的不利区位条件改

  估价对象为自建工业厂房,厂区内各项配套设施较齐全,不存在开发程度不完整的

  估价对象为自建工业厂房,该类房地产市场交易较不活跃,房地产市场状况一般。

  假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时,因存在短期内强制处分、潜在购买群体

  受到限制及心理排斥等因素影响,最可能实现的价格比公开市场价格要低;根据当地同

  类房地产市场交易的一般情况,估价对象在价值时点处置的变现价格会比估价结果低。

  估价对象为工业房地产,目前为自用,维护保养情况较好,地理位置和交通便捷度

  较好,周边相关物流、生活配套设施较齐全,由于其在功能设计考虑了特定的生产工艺

  需求,因此虽然有一定的市场需求,但变现需要一定时间。根据当前市场条件,经估价

  和拍卖或变卖发生的税费之后的余额。抵押房地产的处分一般采用拍卖方式,根据国家

  部委相关司法处置,拍卖抵押房地产的处置费用和税金种类有拍卖佣金、诉讼费、增值

  本次估价对象变现所得价款按下列顺序清偿:①支付处分估价对象发生的费用;②

  支付处分估价对象应缴纳的税金;③偿还法定优先于本次抵押权受偿的法定优先受偿

  款;④偿还抵押权人债权本息及支付违约金;⑤赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造

  成的损失;⑥剩余价款交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、

  1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险主要是政策、宏观经济环境发生变动可能

  2、抵押期间由于估价对象房屋维护使用状态、外部配套环境变化,房地产市场调

  控、税费等政策调整,地震、水灾等不可抗力影响,可能导致房地产抵押价值减损、甚

  3、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点是:企业经营状况、贷款资金的监

  4、估价报告使用者应合理使用估价价值,关注处置房地产时快速变现的不利因素、

  拍卖费用以及本估价报告出具后至抵押登记之间,可能出现新的法定优先受偿权利的风

  6、抵押期限内可能会发生新的法定优先受偿款,主要指抵押权实现费用、企业所

  (一)《房屋所有权证》(永房权证字第19999923、19999941号)

  备注:估价人员已于2019年8月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。


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